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Crédit hypothécaire : quelle durée choisir ? Nous avons mené l'enquête


30.05.2012 07:00
Trouver la bonne hypothèque pour devenir propriétaire relève parfois du parcours du combattant : les offres sur le marché hypothécaire sont tellement nombreuses qu'il est parfois très difficile de s'y retrouver. Quel taux choisir, et sur quelle durée ? Il y a quelque temps, un prestataire très connu a fait la publicité d'une hypothèque sur 12 ans à un taux fixe de 2.4%. Ce taux est tout à fait représentatif de ceux qui sont proposés actuellement par les différents instituts. 2,4% sur 12 ans, est-ce la meilleure solution ? Un tour d'horizon des taux du même prestataire pour des produits et durées différents nous permet de faire quelques calculs.

Première surprise en consultant les taux à 1 an : contrairement à une idée reçue, une hypothèque fixe de très courte durée n'est pas toujours la plus avantageuse. Jusqu'à une durée de 6 ans, les taux proposés par l'institut en question étaient plus avantageux que ceux proposés pour une hypothèque sur une année (1.6% pour cette dernière, de 1.35% à 1.55% pour les hypothèques allant de 2 à 6 ans). S'il est vrai que, normalement, le taux augmente en fonction de la durée, il est aussi vrai que conclure un crédit de deux ou trois ans, voire de cinq ou six ans, signifie s'engager face à la banque pendant cette durée. Une fidélité qui est récompensée par un taux avantageux, plus avantageux également qu'un LIBOR à 9 ou 12 mois, et certainement plus qu'un taux variable, le moins attractif avec 2.85%.

À partir d'une durée de 6 ans, les taux fixes augmentent avec chaque année de durée du crédit. Cela semble tout à fait normal, puisqu'un taux constant est garanti, alors que l'évolution des marchés financiers ne peut guère être prévue avec autant d'avance.

Choisissons alors un taux fixe sur une durée un peu plus longue qu'une année : pour 5 ans, le même prestataire offrait un taux de 1.4%. 1.4% sur 5 ans, 2.4% sur 12. Que choisir ? On ne sait pas de quoi l'avenir est fait. Mais on connaît les données et il n'est donc pas impossible de faire un calcul comparatif sur la base d'une simulation.

Prenons par exemple une hypothèque de CHF 500'000.-, avec un amortissement de 2%. Sur 12 ans, avec le taux de 2.4%, nous aurons payé CHF 128'160.- d'intérêts. Si nous avions choisi le même montant de prêt et le même amortissement, pour qu'autant d'intérêts soient versés sur une même période il faudrait que le taux ait grimpé à 3.22% tout au long des sept années qui suivent l'échéance du crédit de 5 ans. Face aux vicissitudes vécues par les marchés financiers, et aux incertitudes qui sont liées à leur évolution future, un crédit sur 12 ans offre la garantie de maîtriser son budget sur cette même durée. Mais, en comparaison historique, un taux moyen de 3.22% sur sept ans ne semble pas très probable. La sérénité a un prix, il pourrait être élevé dans ce cas.

Notre analyse est basée sur les taux rendus publics par le prestataire de crédit. Cependant, on le sait bien, ces taux sont aujourd'hui purement indicatifs. En fonction du risque que présente le financement immobilier, du niveau d'endettement et des revenus du preneur de crédit, la banque peut accorder des conditions plus favorables. Néanmoins, les conclusions générales de notre analyse s'appliqueraient également si vous deviez bénéficier de taux plus bas.

Alors, 2.4% sur 12 ans ou 1.4% sur 5 ans ? La réponse vous appartient. Elle dépend de vos capacités financières et de votre attitude face au risque. Si, à l'issue de la période de 5 ans, vous étiez en mesure de renouveler votre crédit aux mêmes conditions (1.4%), vous aurez payé CHF 74'760 d'intérêts, soit plus de CHF 50'000 d'économies face à un crédit sur 12 ans. Une perspective alléchante ? Oui, mais qui connaît les taux qui seront pratiqués en 2017 ? Serez-vous en mesure de les assumer ?

Pour conclure, le choix d'un prêt hypothécaire comporte toujours une part d'inconnu. Savoir évaluer sa capacité de prise de risque et les enjeux des différentes offres proposées sur le marché vous permettra de profiter d'intérêts favorables tout en bénéficiant d'un niveau de sécurité adéquat dans votre cas. Une règle reste cependant valable dans tous les cas : comparez les offres disponibles, mettez différents prestataires en concurrence, vous avez tout à y gagner ! Le simulateur d'hypothèque offert par notre partenaire bonus.ch vous permet d'estimer les charges d'un prêt immobilier par rapport à votre revenu, afin de mieux évaluer votre situation. N'hésitez pas à le consulter !

Source : Hypothèque-crédit.ch, Patrick Ducret
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